装备好自己，迎接降息周期。
在历史最低迷的月份，美股在9月伊始便给了投资者一个“下马威”。
美国8月非农就业数据确凿地透露出劳动力市场降温快于预期的趋势，加剧经济放缓担忧，从而打压了投资者的风险情绪。
随着降息周期渐行渐近，不少嗅觉灵敏的投资者也在寻找新的机会。除了此前降息系列文章曾提及过医疗股、公共事业股、必需消费品、通讯服务、金融股多个行业的投资机会外，本文将为牛友们带来另一受惠行业——房地产。
从今年行业表现来看，地产股自4月中旬来走出一波强劲反弹， $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$ 累计升幅高达23%，而同期$标普500指数 (.SPX.US)$升幅为7.69%。
地产股有望成“最强降息交易”，巴菲特早已提前押注
在过去两年高利率期间，美股地产股遭遇了严重的打击。
不过，一旦美联储结束加息周期转向降息，美股市场上“差生”有望快速变为“优等生”。从今年来，地产股的走势来看，似乎已经在定价降息，其中：
房地产投资信托基金（REIT） $铁山 (IRM.US)$ 年内升幅高达59%、 $Welltower (WELL.US)$ 累升逾40%、 $芬塔公司 (VTR.US)$ 升近29%、 $资产住宅公司 (EQR.US)$ 升逾24%， $阿湾物产 (AVB.US)$升逾21%、 $西蒙地产 (SPG.US)$ 累计升近20%，这6只REITs年内均创下了历史新高；
美国房屋建筑巨头 $NVR Inc (NVR.US)$ 、 $普得集团 (PHM.US)$ 、 $莱纳建筑-B (LEN.B.US)$ 、 $霍顿房屋 (DHI.US)$ 年内升幅在20%-30%区间，同样年内创下历史新高。
值得注意的是，早在去年股神巴菲特已经提前押注地产股，2023年Q3新进买入的三只股票，均为美国大型房屋建造商，分别是霍顿房屋、$莱纳建筑 (LEN.US)$和NVR公司。
去年已有市场人士表示，由于伯克希尔本身在房地产领域地位显赫，此番建仓更具风向标意义。CFRA Research分析师凯茜·塞弗特认为，“由于拥有房地产服务和部分制造业务，他们对房地产市场的动态有很好的把握。”
而从今年走势来看，巴菲特此番操作可谓是精准押注这一波上涨，霍顿房屋、莱纳建筑和NVR公司这三家公司自去年二季度以来已累计涨超92%、88%、63%。
除了这些地产股外，美股市场上还有很多与房地产相关的ETF值得投资者留意，目前规模最大的5只ETF包括 $不动产信托指数ETF-Vanguard (VNQ.US)$ 、 $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$ 、 $嘉信美国房地产投资信托ETF (SCHH.US)$ 、 $美国房地产指数ETF-iShares (IYR.US)$ 、 $安硕环球房地产ETF (REET.US)$ ，年内升幅在8%-11%区间范围内。
除了美股市场上的地产股外，港股市场上也存在不少降息受惠地产股，近期包括花旗、大摩、汇丰、瑞银等多家大行也同样纷纷表示看好香港地产股，其中6只地产股受一致看好，包括 $恒基地产 (00012.HK)$ 、 $太古地产 (01972.HK)$ 、 $领展房产基金 (00823.HK)$ 、 $九龙仓置业 (01997.HK)$ 、 $嘉里建设 (00683.HK)$ 、 $新鸿基地产 (00016.HK)$
摩根士丹利指出，目前香港地产发展的估值正处于历史最低水平，而高股息率则吸引了大量投资者进场。在过去的一年中，香港地产股虽然面临着巨大的市场压力，但高分红的吸引力和即将到来的降息助推将使市场情绪得到改善。该行表示，
看好 $新鸿基地产 (00016.HK)$ 、 $领展房产基金 (00823.HK)$ 及 $九龙仓置业 (01997.HK)$ ，因为它们拥有稳定的盈利前景及在低利率情况下或提供更高的股息。
另外， $恒基地产 (00012.HK)$ 和 $嘉里建设 (00683.HK)$ 亦应受惠。
不过，该行对 $新世界发展 (00017.HK)$ 、 $恒隆地产 (00101.HK)$ 和 $希慎兴业 (00014.HK)$ 保持审慎。
汇丰报告也表示，香港地产股终于在降息预期升温的情况下跑赢大市，而该行认为反弹仍有上升空间，因为有利的汇率波动以及较低的贷款成本尚未反映。该行推荐 $领展房产基金 (00823.HK)$ 、 $九龙仓置业 (01997.HK)$ 及 $新鸿基地产 (00016.HK)$ 。
降息周期下，为何地产股有望脱颖而出？
房地产市场是典型的利率敏感行业，历史上其表现与利率直接相关。当前市场的反应表明投资者已经开始定价未来可能出现的利率下降。在美国，30年期固定抵押贷款利率已降至约6.50%，这将激励更多购房者进场，推动房地产交易活动的复苏。
综合来看，当前美国地产股表现强劲的背后是市场对美联储降息的强烈预期，随着抵押贷款利率的下降，购房者的活跃度将显著增加，从而推动该行业的进一步发展。
Wedbush最新观点认为美股REITs迎布局良机，该行表示，
尽管在过去18-24个月中，整体房地产交易市场的步伐缓慢，但聚焦于净租赁的REITs在很大程度上依赖于租户关系来继续外部增长步伐，稳定性强于房地产股票。
不过，投资房地产股票仍然存在不少风险。首先，尽管市场普遍预期降息，但任何利率政策的改变都可能受到意外经济数据或外部事件的影响。其次，房地产市场的供需关系复杂，库存不足的状况可能会延续，从而影响到市场的整体稳定性。最后，投资者需要密切关注各家公司的财务报表，确保其经营状况良好，能够在经济波动中维持盈利能力。
美国降息预期拉满？对利率敏感的长债，细价股，生物科技股等资产受惠反弹，提早部署的牛友已赢到收益！如果您还不确定在降息周期中配置哪些资产？如何配置？即睇《降息投资懒人包》课程，附最全攻略>>
编辑/Somer